一些人辩称，"这次不一样"。

除了发展经济的考虑，我认为，权力精英的视角还有以下考虑： 第一，城镇化是平衡权力利益的重要方式，权力精英必须分配好农民的利益。许多西方发达的国家，因为工业化进程较快，经济、社会发展水平较高，城镇化率较高，甚至早已经进入了逆城市化状态。

通过这些表达，无非首先是为了构建政策的合法性，从而树立统治的合法性。中国梦，是一个宏大的叙事，即中国要实现民族复兴和现代化已故经济学家、前美国总统理查德o尼克松(Richard Nixon)的经济顾问赫伯特o斯坦因(Herbert Stein)有个著名论断：如果某趋势不能一直发展下去，它就将停下来。问题不是信贷增长是否会停下来，而是何时、以何种方式停下来。由于大型企业享受贷款优惠，中小企业不得不承受更高的资金成本。

倘若投资继续维持在当前这么高的水平，这种对家庭和中小企业的隐性税收可能将上升，对经济构成伤害。这把中国政府置于一个显而易见的两难处境：要么任由债务继续积累，在未来酿成更大问题。如果把‘70年扩展成‘无限期，那么这种产权形式同完整的土地私产制度没有什么本质的不同。

再说实际上大多数老年人与其选择在养老院静候人生的终点，还不如希望在原来的社区利用分散护理和互助的方式养老。其实在现金收入流足够应付日常生活需要的老人中也有不少人不愿把房产留给子女，用盘活房子形态资产的收入来把老后生活过得更好一点。但是即使‘70年使用权到期，政府也不可能毫无补偿地剥夺个人的房产。金融机构本来就是提供金融中介服务的机构，靠服务来收取费用。

但是在另一方面，中国老年人毕竟不同于年轻人，没有为生计而出门挤地铁公交或开车的必要。中国证券市场的落后加重人们用购买房产来积累财富的愿望，加上年轻人结婚必须有自己的房子等不太理智的社会消费习俗也大大提前了购买首套住房的人群年龄带。

简单地说如果未来房价看涨，银行愿意搞，客户却觉得吃亏，反之亦然。据说有不少日本人甚至担心买房后与近邻之间的关系固定下来，一旦出现麻烦影响私人生活而更倾向于采用租房居住的生活方式。如果我国也有像发达国家那样的成熟的证券市场用来积累财富，那么‘以房养老方式的重要性也许会减低一点。退一步说如果老人把价值不菲的房产留给子女，那么子女应该负有扶养老人的义务，何来‘以房养老之说？‘以房养老方式之所以有需求，正是因为不少老年人没有愿意接收房产的同时负责养老的子女，或有的老人根本不愿意把房产留给子女。

这就是说尽管‘以房养老的方式只能对一部分（而不是全部）老年人有意义，但对那些人来说‘以房养老可能是非常重要的，甚至是唯一可行的养老方式。所谓的制度风险只不过是对现有商品房的产权性质缺乏理解的结果。其实人们在一生中只住在同一个地方（甚至同一个房子）的生活方式既有长处，也有短处。尽管去年以来政府的文件上已规定‘以房养老作为一种养老的补充手段，政府准备加以推广，但是社会上至今仍有很多人并不看好‘以房养老的方式。

有不少父母为了子女早日买房连准备养老的积蓄也提前支出。但还有很重要的原因是房地产税和遗产税率较高，买房居住的成本和租房相比相差不大，所以日本的银行贷款利率那么低也没有多少人愿意贷款买房。

因此儒教文化传统下的‘养儿防老方式最有效率。拥有自己房产的家庭也一样，有时根据需要出租自己的房子，到其它地方租房生活。

房产是中国大多数国民心目中最重要的资产。其次采取灵活的合约方式完全可以解决双方达成共识的难题。但关键的是这种使用权意味着在一定期间内可以行使完整的受益权和转让权。这种产权形式不但使房产有价值可抵押，而且通过金融商品把房产转变为可以零星支出的现金收入流。商品房建设用地和耕地不一样，它的价值完全取决于区位。本来如果全社会采用‘养儿防老的方式，老人把房产留给子女，由子女负责养老，那么房子所有权的世代转移过程无需通过金融机构的中介而自然得到解决。

更何况今后中国土地制度的改革也不是没有一点看头，当年政府用‘70年使用权的规定来把棘手的改革课题往后退迟，但是这种过渡性的做法在不远的将来不得不有个明确的归宿。只要我们看看政府改造棚户区的做法就可以知道，因为那些棚户区的居民搬迁时得到巨额补偿的权利与其说是来自棚户区房子的‘**年使用权（有的高危房子也许根本没有什么‘房本），而是根据居民早已凭借建筑物长期使用宅基地的历史事实。

但是经济发展和社会生活方式的变化侵蚀和削弱了这个制度，而我国政府长期推行的‘独生子女政策又对‘养儿防老的社会基础‘釜底抽薪。它为我国实行‘以房养老提供独特的有利条件。

如果分析北师大董藩教授在文章的提出的六条反对‘以房养老方式的理由，我们可以看出用僵化的思维来否定新生事物的做法多么荒唐有害。第二个理由也类似，既然国家还没有规定‘70年使用权以后的具体做法，那么金融机构可能仍然不敢抵押价值前景不明朗的房产。

不同区位房子的建筑成本相差无几，房子价值的最主要的组成部分实际上就是建设用土地的价值。但是30多年来的改革历史证明，很多商机并非在国家明确制定所有细则的情况下捕捉的。既然老人的房产有可观的价值，用房子抵押申请‘倒按揭消费贷款的业务同申请一次性按揭贷款购买房子的业务一样完全合理合法，它们可以互为补充。我国家庭过度钟爱房产这种积累财产的习惯也需要改变，刻意地追求个人品味的住房装修方式往往是有钱人的奢侈品。

把房产留给子女的所谓社会传统观念本身就是过去‘养儿防老方式盛行世代的产物，单一的房产也只留给长子，其他子女并无权利继承。首先他提出的第一条理由是目前我国商品房只有‘70年使用权而没有真正的所有权，银行抵押没有土地所有权的房产的风险太大，制度上不支持‘以房养老方式。

购买商品房实际上买的主要是‘地产住房的特性在于它同土地不可分离。但是社会上确实有一大批老人即使得到政府的若干补助，也注定只能主要依靠自己养老。

近几年所谓的‘养老公寓的概念时髦起来。但是建设公立养老院需要政府的大量财力，民办养老院连带配套设施成本太高。

目前‘倒按揭业务开展不起来是一点也不奇怪。从防止风险和取得收益的技术性的角度看，金融机构根本没有理由反对开展这种‘倒按揭业务。难道怕银行破产，个人都应该手捏现金不成?金融机构运行过程中的风险种类很多，也许正因为有风险，才需要银行和保险公司等金融机构开发各种金融产品来对冲和规避风险。租房市场的发展可在一定程度上起到推动经济活力的作用。

我国既然没有北欧一些国家那样成功实行养老保险制度的经济社会发展条件，加上国家的家底还很薄，也就不可能全靠政府来解决老百姓的养老问题。像国外那样，一个楼里的装修风格一致有利于人们把精力更多地放在事业等其他领域，包括更方便地选择对自己更适合的居住环境。

再说我国长期以来没有遗产税的概念，子女继承房产没有代价。尤其是工业化和城镇化加速的年代里租房市场的重要作用更为明显。

当然这也涉及到我国租房制度的规范化和出租双方的诚信文化建设。具体地说房主以拥有产权的商品房作为担保，从银行等相关金融机构定期取得一定数量的消费贷款，到一定时候用老人百年后遗留的房产来清算本息债务。

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